观察 | 泰国土地法对于外资准入的限制

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发布时间：2025-05-29

关键字： 土地法外资准入

近年来，泰国政府持续强化外资在农业、林业等敏感领域的限制性政策，尤其在土地所有权和外资持股比例上设定了明确红线。这一调整既体现了泰国对本土资源保护的重视，也对外资企业的合规能力提出了更高要求。本文结合最新政策动态与法律实践，深度解析泰国土地法限制的核心规则、外资准入调整方向，并探讨中企应对策略与风险规避路径。 

01 泰国土地法限制的核心规则

·土地所有权禁止与例外条件
根据《泰国土地法典》（Land Code），外籍自然人或外资持股超过49%的法人原则上禁止直接拥有农业、林业等领域的土地所有权。例外情形包括： 

1、BOI批准项目：获得泰国投资促进委员会（BOI）资质的企业，可在获批的投资项目范围内拥有土地所有权（如工业用地），但若项目终止或转让，需在一年内出售土地，否则将被政府收回拍卖； 

2、工业园及经济特区：位于政府批准的工业园或经济特区内的土地，外资企业可申请豁免限制，通过长期租赁（最长30年+续期30年）方式使用土地。

·行业准入分类与限制清单

泰国《外籍人经商法》（Foreign Business Act）将行业分为三类：禁止类、专控类和限制类。农业、林业、土地交易等属于第一类禁止外资进入的领域，外资企业需通过合资或BOI资质突破限制。例如：

1、农业种植、林业开发需由泰资控股企业主导；

2、土地交易业务仅允许泰国公民或全泰资企业直接参与。

02 中企利用泰国土地的经验与教训

中国企业在泰国进行投资，特别是在涉及土地利用的项目上，通常须与当地企业合资成立子公司，以符合泰国关于控股比例的相关规定，或者选择进行长期的土地租赁。

此外，在特定情形下，企业亦可通过有限的例外情况获取土地使用权。例如，在2021年，比亚迪在获得泰国投资促进委员会（BOI）的批准后，与泰国工业地产开发商WHA集团签订了土地购买协议，从而在罗勇府的WHA工业园区取得了土地，用于建设工厂。同样，宁德时代也通过与泰国Arun Plus有限公司的合作，并申请BOI批准等合规途径，在泰国投资建厂，进行海外布局。这些案例展示了中国企业在泰国投资时，如何通过合法途径获取土地使用权，以支持其业务的扩展。

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